不久前，全球零售巨头特易购旗下地产集团与国美电器签署战略合作协议，明确国美及其关联品牌将进驻特易购地产集团旗下“Lifespace乐都汇”购物中心。同时，特易购地产还透露，未来5年预计在中国投资530亿元着手商业地产的开发。
尽管这应该是截至目前为止，中国市场上零售商跨界开发商业地产或者是自有物业最大的一个手笔，但它绝非孤本。就在今年，沃尔玛居然也决定改变自己进入中国市场15年来的习惯——从全面租赁物业，转而尝试买地自建购物广场和山姆店了。
据中国商报记者梳理发现，在21家“2010年中国连锁百强”的外资零售品牌中，除了暂时退出中国市场的百思买和被沃尔玛收购的好又多外，目前只有百胜餐饮、麦当劳和家乐福还没有明确的开发自有物业的计划。
外资零售企业集体发力自有物业已是不争的事实，以今年尤为集中。
事实上，中国本土零售巨头，像苏宁电器、华润万家、百联集团等也在尝试着开发自有物业甚至商业地产，寻求长期稳定的经营和新的利润增长点。
的确，从长远来看，零售企业拥有一定比例的自有物业应该是大势所趋。但相比较既拥有国外成熟的开发商业地产经验，又手握雄厚资金实力的外资零售巨头而言，中国本土零售企业，尤其是绝大多数的中小零售企业，可能会再一次输在起跑线上。
外资巨头集体发力
在开发自有物业这方面，最典型的莫过于特易购了。本月初，特易购地产的公开表态，基本就框定了特易购未来5年商业地产的发展规划。如果按照每个项目平均投资额为5亿元来算，530亿元的投资则意味着上百个购地自建商业项目的开业。
据特易购中国地产公司首席执行官马宝罗介绍，从特易购全球来看，购地自建超市与租赁物业超市的比例为8：2。未来，特易购中国也会逐渐接近这一比例。如果这一目标真的实现，这将意味着特易购在中国市场有着多么宏伟的规划。
只是特易购还不算是最早的。在自建物业方面，像麦德龙、欧尚以及大润发，自刚进入中国市场就奉行这一原则。据了解，麦德龙出于长期发展的需要，在扩张中一般都是购买土地并自建门店。截至目前，除了北京和深圳外，其门店基本上都是自有物业。
据高鑫零售招股书透露，目前，大润发在内地有156家门店，自有物业有24家。尽管所占比例不高，但并不妨碍大润发对于自有物业的开发。
相比大润发，欧尚更是推崇自建物业的模式，其60%以上门店产权为自主拥有。然而，也正因为执着于自建物业，欧尚在国内的门店建设速度始终较为缓慢。
而在和大润发捆绑上市后，高鑫零售也明确表示，在接下来的门店扩张中，大润发和欧尚还将进一步提高卖场自有物业的比例。
据中国商报记者了解，另外，像宜家、新世界、百盛、卜蜂莲花等外资零售均在不同程度上尝试着开发自有物业。尤其是沃尔玛，在今年4月份也表示，2011年沃尔玛除了租赁门店外也会开始从政府或者开发商手中购买土地使用权，或者购买现有的租赁门店。
沃尔玛15年租赁习惯的转变，也被业界认为是零售业向自有物业要利润的风向标。尽管另一大巨头家乐福到目前为止还没有具体计划，但伴随着其总部关于地产业务的分拆上市，也被业界解读为是中国市场涉足商业地产的前兆。
被蒙蔽的大势所趋
外资零售企业开始发力了。尤其在今年，尤为集中和富有代表性。为什么?
沃尔玛一个最直接的理由就在于大部分物业合同的到期。据了解，进入中国后沃尔玛的租赁物业所签合同的时间期限都在15年左右。一位沃尔玛员工透露，“沃尔玛进入中国之初乃至中期，在各地拿到的物业租赁价格都非常便宜，最多时能以低于周边物业40%左右的价格成交。”这批物业到期续签时，业主肯定会提高租金，或者转租他人。
这给沃尔玛带来了巨大的成本和资金压力，促使它早几年就开始考虑要在地产开发上采取多元化的手法。
宜家方面人士表示，投身商业地产自购物业，一方面是看好中国的市场，购地自建模式可以寻求持久的发展;另一方面也是为寻求新的利润增长点，追求更高盈利。特易购方面也认为，在城市有限商圈饱和的前提下，通过自建物业特易购能加快对其他零售商的追赶。
显然，各家零售商在自建物业的投资上显然都不是一时的眼热冲动。虽然“各家自有各家经”，但业内人士指出，在零售商激烈投身商业地产的当下，折射出的却是高房价场租成本飙升的不能承重现实。马宝罗就坦言，不断增加的商业物业租赁成本是特易购集团选择“购地自建大型购物中心”的原因。
据中国连锁经营协会调查统计，2010年，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。对优质网点资源的竞争、房地产价格飙升带来房租的大幅度上涨，企业租金成本明显提高，有限的利润被租金吞噬，也造成企业新开门店数量的减缓。
事实上，无论是沃尔玛还是家乐福，在其他国际市场又有哪个不是大量自有物业的持有者?欧美、日本的零售商一直有自己开发商业地产的传统。麦德龙坚持在中国自己买地建店，已获得丰厚溢价。
仲量联行华中区商铺部总经理邓汝舜表示，乐购、宜家等零售商在中国“转型”的模式，其实在海外市场早有进行。这些海外知名零售商在进入中国之初，采取了与海外市场截然不同的运作模式，某种程度上也是为了熟悉市场，分散风险。随着在中国市场占有率及品牌知名度的提升，这些零售商开始更倾向于自己独立进行拿地及经营。
直接而致命的打击
事实上，近几年国内零售商纷纷进军商业地产，如定位于社区购物中心的华润欢乐颂等，苏宁电器、百联集团等也都进行了非常有益的尝试。但真正像这样的本土巨头又有多少啊?
相对于地价变动，自购物业给零售企业带来的更为直接的考验来自现金流。以购物中心为例，如果采用租赁方式，一家购物中心的投资约为2000万元。若购地自建，则投入在3亿元至5亿元不等。在目前绝大多数都是中小型企业的中国零售市场，大多数企业维持单纯的零售业态运转还行，但一下子拿出那么多真金白银，还真的少之又少。
正因为如此，国金证券研究员张彦提醒，零售业属于轻资产行业，很多公司自有资金都不多，而租赁物业最大的好处在于可以使投资最小化、现金流更充足，所以租赁经营几乎是绝大多数零售商的发展方式。他认为，零售行业不应该将大量的资金沉淀在购地方面，这会严重影响企业的扩张速度。
而且，即便是本土零售巨头，无论是在销售规模还是单店盈利水平上，也和外资零售企业有着不小差距。目前，我国最大的商业企业之一苏宁2010年的销售额是1562亿元人民币，大体上相当于美国沃尔玛的二十分之一。
另外，开发商业地产零售商尽管有一定优势，但对于中国本土零售企业而言，却很少有着从事商业地产开发的经验。
但现实是，外资零售企业挟资金优势和成熟的开发经验再一次走在了本土零售企业的前头。如果说，之前的品牌影响力、管理技术水平以及节能减排等等都属于软实力的话，最起码在短期内对于中国本土零售企业的冲击还不会太大，至少不是直接的。
而现在，开发自有物业的步伐又落后了。假以时日，如果外资零售企业都达到了一定规模后，则对本土零售企业的打击是最直接，也是最致命的。
有业内人士也表示，连锁百强销售额排名前十位的中国零售企业，其净利润率仅为1.77%，而国外零售企业的平均净利润率已达2.22%。那么，当外资掌握了大量稀有的商业土地资源时，国内零售企业的持续发展能力必将受到更大挑战。
